Раздел земельного участка на два

Когда участок можно разделить

Раздел земельного участка предполагает прекращение существования первоначального объекта и образование из него двух новых земельных участков. Каждый из них должен иметь самостоятельные границы, площадь, кадастровые сведения и возможность использования по установленному целевому назначению.

Основные требования к разделу устанавливаются Земельным кодексом Республики Казахстан. При рассмотрении вопроса учитываются категория земли, целевое назначение, минимальные размеры участков, требования к застройке, наличие подъездов и возможность подключения к необходимой инфраструктуре.

Раздел может оказаться невозможным, если один из будущих участков:

• не будет соответствовать установленному целевому назначению;
• окажется меньше допустимого минимального размера;
• не будет иметь самостоятельного доступа к дороге или иной территории общего пользования;
• будет пересекать охранные, санитарные или иные специальные зоны с нарушением установленного режима;
• создаст препятствия для использования расположенных на участке зданий и сооружений.

Какие документы понадобятся

Для подготовки материалов обычно используются документы, подтверждающие право на земельный участок, сведения о его кадастровом номере и границах, правоустанавливающие документы на расположенные объекты недвижимости, а также документы о предоставлении земли, если они сохранились.

В зависимости от ситуации могут потребоваться:

• удостоверение личности собственника или документы представителя;
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• сведения государственного земельного кадастра;
• технические документы на здания и сооружения;
• согласия сособственников или документы о разделе общего имущества;
• материалы предыдущих геодезических и землеустроительных работ.

Актуальность кадастровых сведений имеет принципиальное значение. Если фактические границы участка не совпадают с данными кадастра, сначала может потребоваться уточнение местоположения границ и устранение выявленных расхождений.

Что проверяют специалисты

Землеустроительные и геодезические работы позволяют сопоставить документы с фактическим положением участка на местности. Специалисты определяют координаты поворотных точек, проверяют площадь, устанавливают расположение границ и анализируют возможность образования двух самостоятельных объектов.

При обследовании также выясняется, не пересекает ли граница участка территории соседей, дороги, инженерные сети, водоохранные зоны и другие объекты с особым режимом использования. Отдельно оценивается расположение построек, поскольку раздел не должен приводить к невозможности законного использования здания или его части.

Если между собственниками существует спор, исследование может проводиться в рамках гражданского дела. В таком случае суд определяет вопросы, поставленные перед экспертом, а заключение оценивается вместе с другими доказательствами. Правовые вопросы, например наличие права собственности или действительность сделки, не относятся к компетенции эксперта и разрешаются судом.

Основные этапы работ

Подготовительный этап

Сначала изучаются документы и формулируется задача. Определяется, какие сведения необходимо проверить, какие материалы следует получить из государственных информационных систем и какие ограничения могут повлиять на раздел.

На этом этапе важно заранее установить, какие варианты раздела будут исследоваться. Например, будущие участки могут иметь равную или различную площадь, если это допускается законом и соответствует договоренности собственников либо поставленным судом вопросам.

Полевые измерения

На местности выполняются геодезические измерения. Специалисты фиксируют фактическое положение границ, строений, ограждений, подъездов и иных объектов, имеющих значение для раздела.

Особое внимание уделяется ситуациям, когда забор установлен не по кадастровой границе. Само расположение ограждения еще не подтверждает право на соответствующую часть земли. Для вывода необходимо сопоставить результаты измерений с правоустанавливающими и кадастровыми документами.

Камеральная обработка

После полевых работ полученные данные обрабатываются с использованием геодезических программ и кадастровых материалов. Подготавливаются графические схемы, координаты поворотных точек и варианты расположения новых границ.

Итоговые материалы должны показывать, где проходят границы каждого образуемого участка, как обеспечивается доступ к ним и сохраняется ли возможность использования расположенных объектов недвижимости.

Какие выводы могут быть сделаны

По результатам исследования специалист может определить:

1. фактическое местоположение границ и площадь исходного участка;
2. соответствие фактических данных кадастровым сведениям и документам собственника;
3. наличие пересечений или наложений с соседними участками;
4. возможность образования двух самостоятельных земельных участков;
5. несколько технически возможных вариантов раздела;
6. необходимость установления сервитута или иного порядка доступа;
7. обстоятельства, препятствующие разделу в предложенном варианте.

Если раздел невозможен, в материалах могут быть указаны причины такого вывода. К ним относятся несоответствие требованиям к минимальной площади, отсутствие доступа, нарушение целевого назначения или невозможность сохранить законное использование зданий.

Оформление новых участков

Подготовленная схема сама по себе не заменяет государственную регистрацию. После согласования выбранного варианта сведения о новых границах и образованных объектах должны быть внесены в соответствующие государственные информационные системы в порядке, установленном законодательством.

Регистрация прав на образованные участки осуществляется с учетом требований Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Конкретный перечень документов и последовательность действий зависят от основания раздела, состава собственников и наличия объектов недвижимости на земле.

Если участок находится в общей собственности, необходимо учитывать права всех участников. Одностороннее проведение раздела без предусмотренного законом согласия или судебного акта может привести к отказу в оформлении либо стать основанием для спора.

Раздел в судебном порядке

Когда собственники не могут договориться, вопрос может быть передан на рассмотрение суда. Для определения технической возможности раздела суд вправе назначить экспертизу, поручив специалисту исследовать границы, площадь, доступ и соответствие предлагаемых вариантов обязательным требованиям.

Порядок проведения судебной экспертизы регулируется Законом Республики Казахстан «О судебно-экспертной деятельности». Экспертное заключение должно содержать описание проведенных исследований, использованных материалов, примененных методов и обоснованные ответы на поставленные вопросы.

Участники дела могут представить документы, указать на обстоятельства, которые следует проверить, и заявить возражения против заключения. При наличии сомнений в полноте или обоснованности исследования суд может рассмотреть вопрос о дополнительной либо повторной экспертизе в соответствии с процессуальными правилами.

На что обратить внимание собственнику

До начала работ желательно проверить не только площадь участка, но и его правовой режим. Важно выяснить категорию земель, целевое назначение, наличие ограничений, охранных зон, сервитутов и зарегистрированных прав третьих лиц.

Практически полезно заранее убедиться в следующем:

• кадастровые сведения соответствуют фактическому положению участка;
• к каждому будущему участку можно организовать законный подъезд;
• планируемые границы не затрагивают соседние владения;
• площадь и конфигурация новых участков соответствуют установленным требованиям;
• раздел не нарушает права совладельцев, арендаторов и других заинтересованных лиц.

Грамотно подготовленные землеустроительные материалы помогают понять, возможен ли раздел до обращения в государственные органы или суд. Если преобразование участка невозможно, исследование позволяет выявить причину и рассмотреть иные способы пользования землей, включая установление порядка пользования или сервитута.